龙头房企发展样本解读碧桂园的规模与质量的“
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  8月21日,碧桂园在港披露半年业绩。截至2018年6月30日,碧桂园实现合同销售额人民币(下同)4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%,合同销售面积4389万平方米,同比

  8月21日,碧桂园在港披露半年业绩。截至2018年6月30日,碧桂园实现合同销售额人民币(下同)4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%,合同销售面积4389万平方米,同比增长36.1%。

  报告期内,集团实现营业收入1318.9亿元,同比增长69.7%,毛利润349.7亿元,净利润163.2亿元,同比增长分别为104.6%、94.9%。此外,本公司股东应占核心净利润同比增长80.2%。

  在业绩发布会现场,碧桂园集团总裁莫斌表示,公司发展将逐步进入平稳、健康、持续发展的“提质控速”新阶段,保证有质量的发展。“下半年把安全质量放在第一位,放慢发展速度。但这是相对我们自己而言,在保证安全质量的前提下,相信未来还是会给投资者和社会一个满意的答卷。”

  破除“万科魔咒”的碧桂园,如何在扩大资产和规模,兼顾利润和质量的基础上,又有效避免了行业风险,不走寻常路,地产金融视界将碧桂园作为一家样本,深入研究。

  2016年,碧桂园集团及其合营企业及联营公司实现合同销售金额3088亿,同比增长120%;2017年,公司实现合同销售金额5508亿,同比增长78%;2018年上半年,公司继续保持市场领先地位,合计录得合同销售金额4124.9亿元。

  合同销售金额的连续大涨,为碧桂园营业收入的增长奠定坚实基础。2017年,该集团便实现营业收入2269亿,同比增长48%。营业收入增长率是衡量企业经营状况和市场占有能力、预测企业经营业务拓展趋势的重要标志。不断增加的营业收入,是企业生存的基础和发展的条件。一般来说,如果营业收入增长率超过10%,说明公司产品处于成长期,将继续保持较好的增长势头。

  2018年上半年,集团总收入约为1318.9亿元,同比增长69.7%;毛利约349.7亿元,同比增长104.6%;净利润约为163.2亿元,同比增长94.9%。

  财务报表显示,截至6月30日,公司账上还有预收账款4694.94亿,以及3511.86亿贸易及其他应收款,合计已售未结转资源超过7000亿,这在很大程度上锁定了公司未来两三年内业绩平稳提升空间。碧桂园今年上半年营收中,房地产开发销售确认收入依然占据最大比重,上半年合计结转1268.85亿,同比增长70.4%,占总收入比例为96.2%。

  值得关注的是,随着内部运营水平和成本控制能力的提升,碧桂园整体盈利能力和收益质量表现不俗。数据显示,该集团毛利率和净利率在2016年、2017年稳步回升,于2018年中期分别达到26.5%和12.4%。

  受到业内关注的是,2013-2018年,随着碧桂园市场规模的提升,该公司销管费用却逐渐下降,2018年上半年,集团销售及管理费用仅占合同销售金额的2.4%,较去年同期下降0.2个百分点。行政及营销费用的控制,显示碧桂园在精细化管理方面已然达到行业领先水平。

  快速去化的背后,需要合理补仓。对于房企而言,土地既是维护企业正常运作的基本生产资料,也是获得资本支持重要物质基础。土地储备面积是评价公司成长性的核心指标之一,与公司的发展潜力以及企业的融资能力密切相关,选择合适的土地储备直接决定了房企的后续盈利能力。

  数据显示,上半年,碧桂园新获取项目530个,涉及地价支出2242亿,预期建筑面积8478万平方米;其中权益内预期建筑面积为6008万平方米,总代价1434亿,平均地价为2387元/平方米。

  截至6月30日,集团拥有土地储备建筑面积约3.64亿平方米,已签约或已摘牌的中国内地项目总数为1991个,分布于30个省/自治区/直辖市的261个地级市,总计覆盖1051个区/县,足够公司未来几年的正常运转。

  值得注意的是,在2018年上半年合同销售同比增长42.8%的前提下,该公司净借贷比率为59%,保持稳健,并且自上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下。现金及现金等价物约人民币2099亿元,营运资本充裕,其财务状况也得到了评级公司及主要金融机构点赞和认可。

  2017年11月10日,碧桂园获恒生指数有限公司纳入恒生指数成份股。据了解,恒生指数一直被视为反映香港股票市场表现最重要的指标,其成份股包括市值最大及流动性最高的香港联合交易所主板上市的公司。而碧桂园是50只成分股中唯一的民营内房股,反映资本市场对碧桂园稳健经营业绩和清晰发展前景的坚定看好。

  《住房城乡建设部关于2017年房屋市政工程生产安全事故情况的通报》提到,据统计,2017年全国共发生房屋市政工程生产安全事故692起、死亡807人,比2016年事故起数增加58起、死亡人数增加72人,分别上升9.15%和9.80%。

  “反省与行动”,主席报告中,杨国强专门用了一个段落坦诚的对外表露工程安全事故对他的触动,对碧桂园的触动。反省的是,“过去两个月内发生的安全事故,我们检讨是对安全质量的重视程度不够,我们正在重新审视公司的管理系统,为了立基百年,宁可放慢一些发展速度,追根溯源地全面提升公司管理水平。”

  行动,从制度到执行都已落到细处。在发布会上,莫斌公布了外部监督与内部管控相结合的安全质量强化方案。从内部管控来看,一方面是针对事故进行全面停工整顿、区域交叉巡检以及针对恶劣天气防范等重点问题的专项整改,另一方面是常态化管控,包括成立安全生产委员会、每周至少一次工地安全巡查、激励机制与安全质量强相关、加强合作施工单位管理、加强工程监理、严控原材料等。在施工合作方的管理上,碧桂园提出要在合同条款中进一步明确承包人需在确保安全质量的条件下履行合同。如果项目的工程施工指令存在安全质量方面的隐患,施工企业可以拒绝执行,并上报集团总部。

  外部监督方面,一是全天候工地开放,定期邀请业主、媒体参观在建项目工地,展示施工过程,接受监督并倒逼工程质量的提高;二是实际交付前邀请业主进行预验收,从业主视角出发检验瑕疵并迅速整改,真正实现完美交楼。

  碧桂园还致力于通过技术手段消除安全、质量问题。据介绍,截至8月初,碧桂园在SSGF的创新和研发方面组建的团队已经达到600人,投入的研发费用达20多亿元,目前已在400多个项目试点推广创新SSGF高质量建造体系,成熟后将全覆盖所有的项目。

  而机器人的研发也使得事故减少成为可能,据了解,未来碧桂园的机器人项目将在建筑板块发力,有望以机器人来代替人进行危险的施工操作。

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